Deutschland – eine der größten Volkswirtschaften der Welt, bekannt für Präzision, Effizienz und Wohlstand. Doch ausgerechnet hier, im Land des Wirtschaftswunders und der sozialen Marktwirtschaft, herrscht eine Wohnungsnot, die längst dramatische Ausmaße angenommen hat. Zum Stichtag 31. Januar 2025 waren in Deutschland rund 474.700 Menschen wegen Wohnungslosigkeit in Unterkünften untergebracht – ein Anstieg um 8% gegenüber dem Vorjahr.
Aber wie kann das sein? Wie kann ein hochentwickeltes Land mit strenger Bauordnung und umfassenden Sozialleistungen nicht genug Wohnraum für seine Bürger bereitstellen? Und noch erschreckender: Der Anteil erwerbstätiger Wohnungsloser hat sich in den vergangenen zehn Jahren nahezu verdoppelt – von 6 Prozent im Jahr 2009 auf 11,7 Prozent im Jahr 2019, und 2023 bereits auf 13 Prozent. Das bedeutet konkret: Rund 48.000 Menschen in Deutschland haben einen Job, verdienen Geld – und leben trotzdem in Notunterkünften oder bei Freunden, weil sie sich keine eigene Wohnung leisten können.
Diese Zahlen sind kein statistischer Ausreißer. Sie sind das sichtbare Symptom einer strukturellen Krise, deren Wurzeln Jahrzehnte zurückreichen und die jeden betreffen kann – auch Dich.
Lass uns zunächst die nackten Zahlen betrachten, denn sie zeichnen ein eindeutiges Bild:
Im Mai 2025 wurden deutschlandweit 16.800 Wohnungen genehmigt – das sind 5,3 Prozent oder 900 Baugenehmigungen weniger als im Mai 2024. Der tatsächliche Bedarf liegt jedoch bei etwa 320.000 bis 372.000 neuen Wohnungen pro Jahr. Im Jahr 2024 wurden lediglich 251.900 Wohnungen fertiggestellt. Diese Lücke wächst Jahr für Jahr.
Besonders alarmierend ist der weiterhin hohe Anteil junger Menschen unter den untergebrachten Wohnungslosen: 41% sind jünger als 25 Jahre – das sind rund 194.600 Personen. Das sind keine "typischen Obdachlosen" wie sie das Klischee beschreibt. Das sind junge Menschen, die am Anfang ihres Berufslebens stehen, Azubis, Studenten, Berufseinsteiger.
Die Wohnungsnot verteilt sich höchst ungleich über Deutschland:
Gleichzeitig stehen in Ostdeutschland Hunderttausende Wohnungen leer: Am wenigsten untergebrachte Wohnungslose wurden in Thüringen (3.000), Sachsen-Anhalt (1.200) und Mecklenburg-Vorpommern (700 Personen) gemeldet. Deutschland ist gespalten – zwischen Ballungsräumen mit explodierenden Mieten und schrumpfenden Regionen mit Leerstand.
Die dramatischste Entwicklung zeigt sich in der Schere zwischen Immobilienpreisen und Einkommen. Laut Eurostat und Schätzungen basierend auf BaFin-Daten stiegen zwischen 2011 und 2023:
Diese Zahlen sprechen Bände: Während sich die Immobilienpreise mehr als verdoppelten, wuchsen die realen Einkommen nur marginal. Was vor zehn Jahren noch für viele finanzierbar war, ist heute für die meisten Durchschnittsverdiener unerreichbar geworden.
Interessant ist dabei eine Verschiebung in den Präferenzen: In Deutschland nimmt das Interesse an Eigentumswohnungen gegenüber Häusern zu. Ist die Preisexplosion der Hauptgrund? Sehr wahrscheinlich. Während ein Einfamilienhaus in Ballungsräumen für die meisten unbezahlbar geworden ist, erscheint eine Eigentumswohnung als noch machbare Alternative – auch wenn die Preise auch hier explodiert sind.
Die aktuelle Wohnungsnot kam nicht über Nacht. Sie ist das Ergebnis einer Kette politischer Fehlentscheidungen, die bis in die Nachkriegszeit zurückreichen.
Im Zweiten Weltkrieg wurden massiv Wohngebäude zerstört, gleichzeitig kamen Millionen Heimatvertriebene und Flüchtlinge in die Bundesrepublik, was die Nachfrage enorm erhöhte. Deutschland startete also bereits mit einem massiven Defizit – nicht nur wuchs die Nachfrage, sondern der Bestand war auch noch drastisch reduziert.
Während des Wirtschaftswunders wurden zwar große Investitionen in Großsiedlungen und Neubauprogramme getätigt, doch das Volumen war nicht ausreichend, um strukturelle Trends wie Kleinhaushalte, Binnenwanderung und steigende Ansprüche zu kompensieren. Man baute viel, aber nicht genug. Und man baute oft nicht das, was gebraucht wurde.
Hier liegt der Wendepunkt, der bis heute nachwirkt: Durch das Steuerreformgesetz 1990 wurde das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz aufgehoben, womit alle etwa 1.800 gemeinnützigen Wohnungsbauunternehmen ihre Steuerprivilegien verloren.
Was bedeutete Wohngemeinnützigkeit? Wohnungsunternehmen verpflichteten sich, ihre Wohnungen dauerhaft zu begrenzten Mieten anzubieten (10-30% unter Marktmiete), die Rendite auf 4% zu begrenzen und ihr Vermögen für den Wohnungsbau einzusetzen. Im Gegenzug erhielten sie Steuerbefreiungen. Im Ergebnis hatten die gemeinnützigen Wohnungsunternehmen zum Ende der Wohnungsgemeinnützigkeit 1990 eine große Bedeutung auf den Wohnungsmärkten: In Großstädten stellten sie bis zu einem Drittel des Angebots.
Die Begründung für die Abschaffung? Die Wohnungsnot der Nachkriegszeit sei überwunden, und die Steuerbefreiungen der gemeinnützigen Wohnungsunternehmen seien eine rechtswidrige Belastung der nichtbegünstigten Wettbewerber. Ausschlaggebend war auch der Skandal um das gemeinnützige Wohnungsbauunternehmen "Neue Heimat", bei dem es zu Korruption und Misswirtschaft kam.
Die Folgen waren verheerend: Während es im Jahr 1987 noch 3,9 Millionen Sozialwohnungen in Deutschland gab, verzeichnete die Volks- und Gebäudezählung Ende 2001 nur noch rund 1,8 Millionen Wohnungen. Jahr für Jahr verlieren circa 100.000 Wohnungen ihren Status als Sozialwohnung.
Der Spareffekt stellte sich nicht ein – im Gegenteil: in den Folgejahren wurden der Wohnungswirtschaft deutlich höher Steuervergünstigungen gewährt, allerdings in Form der Eigentumsförderung. Dazu kam, dass der Staat erheblich mehr Geld für die Subjektförderung, also vor allem Wohngeldzahlungen, ausgeben musste. Die Wohnraumversorgung wurde dem freien Markt überlassen – mit katastrophalen Folgen für Menschen mit niedrigen und mittleren Einkommen.
Genehmigungsverfahren, Baulandknappheit, lokale Bebauungshoheiten ("NIMBY"-Effekt), steigende Baukosten, Zinsen und Fachkräftemangel im Bauwesen behindern den Neubau erheblich. Laut Pestel Institut und dem Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen ist die Zahl der Baustarts zwischen Ende 2022 und Mitte 2025 um 85 Prozent eingebrochen.
Wenn Du an Obdachlose denkst, hast Du vielleicht das Bild eines auf der Parkbank vor Augen. Diese Vorstellung ist nicht nur überholt – sie ist gefährlich, weil sie die wahre Dimension der Krise verschleiert.
Christian Schulz arbeitet in einer Reinigungsfirma. Um 7.30 Uhr macht er das erste Mal Feierabend, nachdem er zwei Stunden lang die Parkgarage eines Einkaufszentrums gesäubert hat. Er hat einen Job, verdient Geld – und lebt im Obdachlosenheim.
Diese Geschichte ist keine Ausnahme mehr. Europaweit sind zwischen fünf und 25 Prozent aller Wohnungslosen erwerbstätig – Tendenz steigend. In Deutschland sprechen die Zahlen eine klare Sprache: Bei geschätzten 372.000 untergebrachten Wohnungslosen und einem Erwerbstätigenanteil von 13% reden wir von etwa 48.000 Menschen, die arbeiten gehen und trotzdem kein eigenes Zuhause haben.
Der Hauptgrund sind die steigenden Lebenshaltungskosten bei nicht angemessen zunehmendem oder sogar stagnierendem Lohnniveau. Dazu kommt der angespannte Wohnungsmarkt in immer mehr Großstädten. Jeder Lohn unter 14,40 Euro pro Stunde bietet laut Hans-Böckler-Stiftung aus dem Jahr 2017 keine Sicherheit vor Verarmung im Alter.
Selbst Menschen mit regulärem Einkommen geraten in die Spirale: 61 Prozent der Klienten in der Wohnungsnotfallhilfe sind überschuldet, während das in der Bevölkerung nur 10 Prozent sind. Die Überschuldung kann ein Riesenproblem sein bei der Wohnungssuche, falls ein Schufa-Eintrag besteht. Ein Schufa-Eintrag bedeutet oft das Aus – die meisten Vermieter lehnen solche Bewerber kategorisch ab. Ein Teufelskreis.
Während Millionen Menschen verzweifelt nach bezahlbarem Wohnraum suchen, gibt es durchaus Profiteure dieser Krise:
Die Politik hat das Problem erkannt – zumindest auf dem Papier. Doch zwischen Ankündigung und tatsächlicher Wirkung klafft oft eine große Lücke.
Das Problem: Diese Maßnahmen greifen zu langsam und zu punktuell. Die neuesten Zahlen sind ein weiterer Warnruf: Der Wohnungsbau tritt auf der Stelle. Vor allem bei den Mehrfamilienhäusern, dem zentralen Segment für bezahlbares Wohnen, geht es nicht voran.
Die durchschnittliche Inseratsdauer für Wohnungsangebote liegt aktuell nur noch bei 23 Tagen. Vor zehn Jahren waren es noch 34 Tage. Mehr als jede sechste Wohnung ist binnen zwei Tagen nicht mehr im Angebot. In Berlin ist es mittlerweile sogar jede vierte Wohnung. Der Druck bleibt enorm.
Die Wohnungsnot ist nicht nur eine soziale Katastrophe – sie hat auch massive Auswirkungen auf den Immobilienmarkt und damit auf Deine Kaufentscheidungen:
Die Wohnungsnot in Deutschland ist kein Zufall und keine vorübergehende Marktanomalie. Sie ist das direkte Ergebnis politischer Entscheidungen, die über Jahrzehnte getroffen wurden:
Frank T., ein Busfahrer mit geregeltem Einkommen, beschreibt seine Situation als "skurril": Trotz Arbeit und aufgebauter Eigenständigkeit muss er weiterhin als obdachlos gelten, weil die Preise auf dem Wohnungsmarkt eine eigene Wohnung unmöglich machen. Diese Geschichte steht stellvertretend für Zehntausende.
Die gute Nachricht: Das Problem ist erkannt. Die neue Wohngemeinnützigkeit ist ein Schritt in die richtige Richtung. Housing First (erst Wohnung, dann Betreuung) zeigt international gute Ergebnisse. Es gibt Lösungsansätze.
Die schlechte Nachricht: Die Bundesarbeitsgemeinschaft Wohnungslosenhilfe warnt vor einer Normalisierung der Krise. Es besteht die Gefahr, dass Wohnungslosigkeit trotz Vollzeitarbeit als neuer Normalzustand akzeptiert wird.
Für Dich als Immobilienkäufer oder -interessent bedeutet das: Verstehe die Marktmechanismen, beachte die regionalen Unterschiede und triff informierte Entscheidungen. Die Wohnungsnot wird uns noch Jahre begleiten – mit allen Chancen und Risiken, die das mit sich bringt.
Eines ist sicher: Wohnen ist keine Ware wie jede andere. Es ist ein Grundbedürfnis. Und in einem reichen Land wie Deutschland sollte niemand – schon gar nicht erwerbstätige Menschen – ohne ein Zuhause sein müssen.
Du planst einen Immobilienkauf und möchtest wissen, wie sich die Wohnungsnot auf Deine konkrete Entscheidung auswirkt? ImmoFitCheck analysiert für Dich umfassend alle Risiken und Chancen – damit Du nicht nur eine Immobilie kaufst, sondern die richtige Entscheidung triffst.