Wohnungsverkäufe vs. Hausverkäufe in Deutschland: Aktuelle Marktentwicklung

Die aktuellen Zahlen sprechen eine klare Sprache

Die neuesten verfügbaren Daten der Gutachterausschüsse für 2022 zeigen ein interessantes Bild des deutschen Immobilienmarkts: Eigentumswohnungen werden häufiger verkauft als Ein- und Zweifamilienhäuser. Mit 271.500 verkauften Eigentumswohnungen gegenüber 253.000 Eigenheimen liegt der Wohnungsmarkt um etwa 7% vor dem Häusermarkt.

Diese Verteilung ist bemerkenswert, da sie eine Verschiebung in den Präferenzen deutscher Immobilienkäufer widerspiegelt. Noch vor wenigen Jahren galt das Eigenheim als der unangefochtene Traum der Deutschen.

Dramatischer Markteinbruch seit 2021

Beide Segmente haben jedoch erheblich unter der Zinswende gelitten. Die Gesamtzahl der Immobilientransaktionen brach 2022 um 16% auf 866.000 ein – der niedrigste Wert seit Beginn der Aufzeichnungen 2009. Besonders dramatisch: 2021 wurden noch über eine Million Transaktionen gezählt.

Detaillierte Entwicklung bei Eigentumswohnungen:

• Neue Eigentumswohnungen (Erstbezug): Rückgang von 68.300 (2021) auf 38.700 (2022) = -43%
• Gebrauchte Eigentumswohnungen: Rückgang von 234.100 (2021) auf 207.500 (2022) = -11%
• Gesamte Eigentumswohnungen 2022: 271.500 (38.700 + 207.500 + weitere Kategorien)

Bei Ein- und Zweifamilienhäusern:

• Eigenheime gesamt 2022: 253.000 Verkäufe
• Rückgang gegenüber Vorjahr: Ebenfalls deutlich, aber weniger stark als bei Neubau-Wohnungen

Die Krise setzt sich 2023 fort

2023 verschärfte sich die Situation weiter: Die Zahl der Wohnimmobilien-Transaktionen sank um weitere 18% auf nur noch 507.000. Das entspricht einem Umsatzrückgang von 27% auf 152,2 Milliarden Euro. Besonders betroffen waren die Metropolen, wo der Umsatz binnen zwei Jahren um 53% einbrach.

Regionale Unterschiede: Wo Wohnungen besonders gefragt sind

Metropolen bevorzugen Wohnungen

Die Verkaufsdaten zeigen deutliche regionale Präferenzen:

Berlin (2022):

• 17.391 verkaufte Eigentumswohnungen
• 2.416 verkaufte Ein-/Zweifamilienhäuser
• Verhältnis: 7:1 zugunsten der Wohnungen

München (2022):

• 7.773 verkaufte Eigentumswohnungen
• 891 verkaufte Ein-/Zweifamilienhäuser
• Verhältnis: 9:1 zugunsten der Wohnungen

Frankfurt (2023):

• 2.621 verkaufte Eigentumswohnungen
• 448 verkaufte Ein-/Zweifamilienhäuser
• Verhältnis: 6:1 zugunsten der Wohnungen

Diese Zahlen verdeutlichen: In Großstädten dominieren Wohnungsverkäufe massiv. Das liegt nicht nur an der Verfügbarkeit, sondern auch an veränderten Lebensstilen und finanziellen Realitäten.

Warum der Wohnungsmarkt trotz Krise stabiler ist

Während der gesamte Immobilienmarkt unter Druck steht, zeigen sich interessante Unterschiede:

• Neubau-Wohnungen: -43% (besonders hart getroffen)
• Gebrauchte Wohnungen: -11% (moderater Rückgang)
• Baugrundstücke für Häuser: -32% (sehr starker Einbruch)

Der Bestandsmarkt bei Wohnungen erwies sich als deutlich resistenter gegen die Marktverwerfungen als der Neubausektor oder der Baulandmarkt.

Preisentwicklung zeigt Stabilisierungstendenzen

Die aktuellsten Daten für Q4 2024 zeigen erste Stabilisierungszeichen:

• Eigentumswohnungen Deutschland: -0,4% (nahezu stabil)
• Ein-/Zweifamilienhäuser Deutschland: +0,6% (leichter Anstieg)

In den A-Städten entwickeln sich die Preise bereits wieder positiv:

• Berlin: +0,9% für Eigentumswohnungen
• Hamburg: +0,6% für Eigentumswohnungen
• Frankfurt: +0,1% für Eigentumswohnungen

Investmentperspektive: Warum Wohnungen zukunftssicher sind

Mietrenditen sprechen für Wohnungen

Die Mietentwicklung in deutschen Städten ist dynamisch:

• Berlin: +8,5% Mietanstieg 2024 (Angebotsmieten)
• Frankfurt: +8,0% Mietanstieg 2024
• Hamburg: +5,4% Mietanstieg 2024

Wohnungen in guten Lagen erzielen oft Mietrenditen von 3-5%, was bei den aktuellen Zinsen attraktiv ist.

Wertstabilität in Krisenzeiten

Die Zahlen zeigen: Gebrauchte Wohnungen waren krisenresistenter als andere Immobiliensegmente:

• Geringster Verkaufsrückgang (-11% vs. -43% bei Neubau)
• Erste Preisstabilisierung bereits sichtbar
• Starke Nachfrage in Ballungszentren hält an

Risiken beim Wohnungskauf nicht ignorieren

Gemeinschaftseigentum bringt Abhängigkeiten

• Beschlussfassung: Abhängigkeit von Eigentümergemeinschaft
• Sanierungskosten: Unvorhergesehene Umlagen möglich
• Nachbarn: Weniger Kontrolle über Wohnumfeld
• Hausgeldzahlungen: Monatliche Zusatzkosten von 2-6 Euro/m²

Wertsteigerungspotenzial begrenzt

Häuser bieten oft bessere Wertsteigerungschancen durch:

• Grundstücksanteil
• Gestaltungsmöglichkeiten
• Alleinige Verfügungsgewalt