Das Wichtigste auf einen Blick
Wohnungen dominieren den deutschen Verkaufsmarkt klar gegenüber Häusern – 2022 wurden etwa 271.500 Eigentumswohnungen verkauft im Vergleich zu 253.000 Eigenheimen. Während beide Segmente unter der Zinswende leiden, bieten Wohnungen gerade für Erstkäufer entscheidende finanzielle Vorteile und bessere Zugänglichkeit zum Eigentumsmarkt.
Entwicklung der Verkaufszahlen: Wohnungen vs. Häuser
Die aktuellen Zahlen sprechen eine klare Sprache
Die neuesten verfügbaren Daten der Gutachterausschüsse für 2022 zeigen ein interessantes Bild des deutschen Immobilienmarkts: Eigentumswohnungen werden häufiger verkauft als Ein- und Zweifamilienhäuser. Mit 271.500 verkauften Eigentumswohnungen gegenüber 253.000 Eigenheimen liegt der Wohnungsmarkt um etwa 7% vor dem Häusermarkt.
Diese Verteilung ist bemerkenswert, da sie eine Verschiebung in den Präferenzen deutscher Immobilienkäufer widerspiegelt. Noch vor wenigen Jahren galt das Eigenheim als der unangefochtene Traum der Deutschen.
Dramatischer Markteinbruch seit 2021
Beide Segmente haben jedoch erheblich unter der Zinswende gelitten. Die Gesamtzahl der Immobilientransaktionen brach 2022 um 16% auf 866.000 ein – der niedrigste Wert seit Beginn der Aufzeichnungen 2009. Besonders dramatisch: 2021 wurden noch über eine Million Transaktionen gezählt.
Detaillierte Entwicklung bei Eigentumswohnungen:
- Neue Eigentumswohnungen (Erstbezug): Rückgang von 68.300 (2021) auf 38.700 (2022) = -43%
- Gebrauchte Eigentumswohnungen: Rückgang von 234.100 (2021) auf 207.500 (2022) = -11%
- Gesamte Eigentumswohnungen 2022: 271.500 (38.700 + 207.500 + weitere Kategorien)
Bei Ein- und Zweifamilienhäusern:
- Eigenheime gesamt 2022: 253.000 Verkäufe
- Rückgang gegenüber Vorjahr: Ebenfalls deutlich, aber weniger stark als bei Neubau-Wohnungen
Die Krise setzt sich 2023 fort
2023 verschärfte sich die Situation weiter: Die Zahl der Wohnimmobilien-Transaktionen sank um weitere 18% auf nur noch 507.000. Das entspricht einem Umsatzrückgang von 27% auf 152,2 Milliarden Euro. Besonders betroffen waren die Metropolen, wo der Umsatz binnen zwei Jahren um 53% einbrach.
Regionale Unterschiede: Wo Wohnungen besonders gefragt sind
Metropolen bevorzugen Wohnungen
Die Verkaufsdaten zeigen deutliche regionale Präferenzen:
Berlin (2022):
- 17.391 verkaufte Eigentumswohnungen
- 2.416 verkaufte Ein-/Zweifamilienhäuser
- Verhältnis: 7:1 zugunsten der Wohnungen
München (2022):
- 7.773 verkaufte Eigentumswohnungen
- 891 verkaufte Ein-/Zweifamilienhäuser
- Verhältnis: 9:1 zugunsten der Wohnungen
Frankfurt (2023):
- 2.621 verkaufte Eigentumswohnungen
- 448 verkaufte Ein-/Zweifamilienhäuser
- Verhältnis: 6:1 zugunsten der Wohnungen
Diese Zahlen verdeutlichen: In Großstädten dominieren Wohnungsverkäufe massiv. Das liegt nicht nur an der Verfügbarkeit, sondern auch an veränderten Lebensstilen und finanziellen Realitäten.
Warum der Wohnungsmarkt trotz Krise stabiler ist
Verschiedene Marktsegmente, verschiedene Dynamiken
Während der gesamte Immobilienmarkt unter Druck steht, zeigen sich interessante Unterschiede:
- Neubau-Wohnungen: -43% (besonders hart getroffen)
- Gebrauchte Wohnungen: -11% (moderater Rückgang)
- Baugrundstücke für Häuser: -32% (sehr starker Einbruch)
Der Bestandsmarkt bei Wohnungen erwies sich als deutlich resistenter gegen die Marktverwerfungen als der Neubausektor oder der Baulandmarkt.
Preisentwicklung zeigt Stabilisierungstendenzen
Die aktuellsten Daten für Q4 2024 zeigen erste Stabilisierungszeichen:
- Eigentumswohnungen Deutschland: -0,4% (nahezu stabil)
- Ein-/Zweifamilienhäuser Deutschland: +0,6% (leichter Anstieg)
In den A-Städten entwickeln sich die Preise bereits wieder positiv:
- Berlin: +0,9% für Eigentumswohnungen
- Hamburg: +0,6% für Eigentumswohnungen
- Frankfurt: +0,1% für Eigentumswohnungen
Die entscheidenden Vorteile des Wohnungskaufs
1. Finanzielle Zugänglichkeit
Der Kostenvorteil ist erheblich: Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen lag Q3 2024 bei 3.136 Euro, während Häuser typischerweise 2.780 Euro/m² kosten. Das klingt zunächst teurer, aber die Gesamtinvestition ist bei Wohnungen deutlich niedriger:
- Durchschnittliche Wohnungsgröße: 60-80 m²
- Gesamtkosten Wohnung: ca. 188.000-250.000 Euro
- Durchschnittliche Hausgröße: 120-150 m²
- Gesamtkosten Haus: ca. 334.000-417.000 Euro
Eigenkapitalbedarf (20% der Kaufsumme):
- Wohnung: 38.000-50.000 Euro
- Haus: 67.000-83.000 Euro
2. Standortvorteile in begehrten Lagen
Wohnungen bieten Zugang zu Top-Lagen in Stadtzentren, die für Häuser unbezahlbar wären:
- München Durchschnittspreis ETW: 7.273 Euro/m² (Q4 2024)
- Berlin Durchschnittspreis ETW: 5.701 Euro/m² (Q4 2024)
- Hamburg Durchschnittspreis ETW: 6.226 Euro/m² (Q4 2024)
Diese Lagen bieten hervorragende Infrastruktur, kurze Arbeitswege und hohe Wertstabilität.
3. Geringerer Verwaltungsaufwand
Als Wohnungseigentümer profitieren Sie von geteilten Verantwortlichkeiten:
- Instandhaltung: Wird von der Hausverwaltung koordiniert
- Reparaturen: Kosten werden auf alle Eigentümer umgelegt
- Versicherungen: Gebäudeversicherung läuft über die WEG
- Modernisierungen: Gemeinsame Entscheidungsfindung und Kostenteilung
4. Höhere Liquidität und Flexibilität
Wohnungen lassen sich schneller verkaufen als Häuser:
- Größerer Käuferkreis (Singles, Paare, kleine Familien)
- Geringere Finanzierungshürden für Käufer
- Stärkere Nachfrage in urbanen Gebieten
5. Bessere Energieeffizienz
Moderne Wohnanlagen bieten oft überlegene Energiestandards:
- Zentrale Heizsysteme mit höherer Effizienz
- Bessere Dämmung durch kompakte Bauweise
- Niedrigere Pro-Kopf-Nebenkosten
- Einfachere Umsetzung von Nachhaltigkeitsmaßnahmen
6. Geringere Nebenkosten
Die laufenden Kosten sind bei Wohnungen oft günstiger:
- Heizkosten werden geteilt
- Hausmeisterservice ist kostengünstiger als Eigenleistung
- Gartenarbeit entfällt
- Winterdienst wird zentral organisiert
Markttrends: Was spricht für den Wohnungskauf 2025?
Demografische Entwicklung unterstützt Wohnungen
- Zunehmende Single-Haushalte: 41% aller Haushalte in Deutschland
- Urbanisierung: Weitere Konzentration auf Ballungszentren
- Alterung der Gesellschaft: Weniger Bedarf an großen Häusern
Politische Rahmenbedingungen
Aktuelle Förderungen bevorzugen weder Haus noch Wohnung, aber die niedrigeren Anschaffungskosten von Wohnungen machen Förderprogramme effektiver nutzbar:
- KfW-Wohneigentum für Familien (WEF 300): Bis zu 170.000 Euro zinsgünstiger Kredit
- "Jung kauft Alt"-Förderung: Unterstützt auch Wohnungskäufe
- Regionale Förderprogramme: Oft an Einkommensgrenzen gekoppelt
Zinsentwicklung begünstigt kleinere Kreditsummen
Mit aktuellen Bauzinsen um 3,5-4% sind kleinere Kreditsummen für Wohnungen leichter zu stemmen:
- Beispiel Wohnung (200.000 Euro): ca. 1.200 Euro monatliche Rate
- Beispiel Haus (350.000 Euro): ca. 2.100 Euro monatliche Rate
Investmentperspektive: Warum Wohnungen zukunftssicher sind
Mietrenditen sprechen für Wohnungen
Die Mietentwicklung in deutschen Städten ist dynamisch:
- Berlin: +8,5% Mietanstieg 2024 (Angebotsmieten)
- Frankfurt: +8,0% Mietanstieg 2024
- Hamburg: +5,4% Mietanstieg 2024
Wohnungen in guten Lagen erzielen oft Mietrenditen von 3-5%, was bei den aktuellen Zinsen attraktiv ist.
Wertstabilität in Krisenzeiten
Die Zahlen zeigen: Gebrauchte Wohnungen waren krisenresistenter als andere Immobiliensegmente:
- Geringster Verkaufsrückgang (-11% vs. -43% bei Neubau)
- Erste Preisstabilisierung bereits sichtbar
- Starke Nachfrage in Ballungszentren hält an
Risiken beim Wohnungskauf nicht ignorieren
Gemeinschaftseigentum bringt Abhängigkeiten
- Beschlussfassung: Abhängigkeit von Eigentümergemeinschaft
- Sanierungskosten: Unvorhergesehene Umlagen möglich
- Nachbarn: Weniger Kontrolle über Wohnumfeld
- Hausgeldzahlungen: Monatliche Zusatzkosten von 2-6 Euro/m²
Wertsteigerungspotenzial begrenzt
Häuser bieten oft bessere Wertsteigerungschancen durch:
- Grundstücksanteil
- Gestaltungsmöglichkeiten
- Alleinige Verfügungsgewalt
Praktische Tipps für den Wohnungskauf
1. Lage, Lage, Lage
- Infrastruktur prüfen (ÖPNV, Einkaufen, Arbeit)
- Entwicklungspotenzial des Viertels bewerten
- Lärmbelastung und Nachbarschaft checken
2. Hausverwaltung analysieren
- Qualität der Verwaltung prüfen
- Protokolle der Eigentümerversammlungen einsehen
- Rücklagenbildung kontrollieren
3. Finanzierung optimieren
- Eigenkapital von mindestens 20% ansparen
- Mehrere Finanzierungsangebote vergleichen
- Sondertilgungsrechte vereinbaren
4. Rechtliche Fallstricke vermeiden
- Teilungserklärung genau studieren
- Hausordnung auf Akzeptabilität prüfen
- WEG-Beschlüsse der letzten Jahre analysieren
Zukunftsausblick: Der Wohnungsmarkt 2025 und darüber hinaus
Positive Marktindikatoren
Mehrere Faktoren sprechen für eine Erholung des Wohnungsmarkts:
- Zinsstabilisierung: Bauzinsen haben ihren Peak überschritten
- Aufgestaute Nachfrage: Viele Kaufentscheidungen wurden nur verschoben
- Mietpreisentwicklung: Macht Kaufen wieder attraktiver
- Städtisches Wachstum: Berlin (+7%), München (+8%) bis 2045 prognostiziert
Investmentvolumen erholt sich
Der Wohninvestmentmarkt zeigt bereits Belebung:
- 2024: 8,7 Milliarden Euro (+50% gegenüber 2023)
- Q4 2024 besonders stark (3,9 Milliarden Euro)
- Internationale Investoren kehren zurück
Neubaumangel stützt Bestandspreise
Mit nur 210.000 Neubaugenehmigungen 2024 (vs. 372.600 jährlicher Bedarf) bleibt das Angebot knapp. Das stabilisiert die Preise für Bestandswohnungen und macht sie zur sichereren Investition.
Fazit: Wohnung als clevere Alternative zum Eigenheim
Die Marktdaten sprechen eine klare Sprache: Eigentumswohnungen sind nicht nur häufiger verkauft als Häuser, sondern bieten für viele Käufer die bessere Einstiegsoption ins Eigentumsegment.
Wann ist der Wohnungskauf die richtige Wahl?
JA zur Eigentumswohnung, wenn:
- Budget unter 300.000 Euro liegt
- Zentrale Stadtlage bevorzugt wird
- Wenig Zeit für Instandhaltung vorhanden ist
- Hohe Flexibilität gewünscht wird
- Erste Immobilie als Kapitalanlage geplant ist
NEIN zur Wohnung, wenn:
- Große Familie mit hohem Platzbedarf
- Garten und völlige Gestaltungsfreiheit wichtig sind
- Lärmsensibilität und Wunsch nach Ruhe
- Handwerkliche Eigenleistung erwünscht ist
Die Marktchancen nutzen
2025 könnte ein günstiger Einstiegszeitpunkt sein: Die Preise haben sich stabilisiert, die schlimmsten Verwerfungen sind überstanden, aber die große Nachfrageerholung steht noch bevor. Wer jetzt kauft, kann von moderaten Preisen und wieder steigender Nachfrage profitieren.
Wichtig ist dabei eine professionelle Bewertung der Immobilie und des Marktsegments – denn trotz aller Vorteile birgt jeder Immobilienkauf individuelle Risiken, die eine gründliche Prüfung erfordern.
Quellen und Datengrundlage:
- Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR): Immobilienmarktanalyse 2023, November 2024
- Arbeitskreis der Gutachterausschüsse: Immobilienmarktbericht Deutschland 2023, Dezember 2023
- ZIA Deutschland: Zahlen, Daten, Fakten Wohnimmobilien, Februar 2025
- GREIX-Index: German Real Estate Index, Q4 2024
- CBRE: Wohnimmobilientransaktionsmarkt Deutschland, Januar 2025
- Statistisches Bundesamt: Baufertigstellungen und Baugenehmigungen, 2024